Woningmarkt wordt politieker - Woonruimte blijft schaars

Beleggingsmarkt: meer politiek, meer concurrentie, nieuwe prioriteiten. De CSL-investeerdersbevraging voor 2025 laat een duidelijke verschuiving zien bij de factoren die portfolio-beslissingen bepalen: rentetarieven blijven cruciaal. Politiek en regelgeving beïnvloeden in toenemende mate portfoliobeslissingen, en de concurrentie om aantrekkelijke objecten neemt toe. Duurzaamheidscriteria blijven onderdeel van professionele portfoliostrategieën, maar worden minder gezien als een centraal criterium dan vorig jaar. Opvallend is bovendien dat AI en digitalisering momenteel volgens investeerders nauwelijks invloed hebben op hun portfolio's.

Parallel hiermee komen commerciële vastgoed weer sterker in de aandacht: toplocaties voor kantoren blijven gewild en bedrijfs- en industriële ruimtes winnen als diversificatie aan belang. Een drijvende factor hierbij is dat de commerciële markt momenteel minder strenge regelgeving ondervindt dan het woningsegment. Bovendien is het rendement en daarmee de rentspread bij commerciële eigendommen hoger dan bij woningen.

Woningmarkt: schaarste blijft in de centra extreem. Schaarste blijft het bepalende thema. In heel Zwitserland ligt de leegstandsratio op 1,0%, het laagste niveau in de afgelopen tien jaar. In de centra is de druk bijzonder voelbaar, bijvoorbeeld in de stad Zürich met 0,1% leegstand (235 woningen).

De vraagoverhang is in de stad Zürich steeds duidelijker zichtbaar in de structuur: het aandeel grotere huishoudens neemt toe, waardoor de vraag naar grote huurwoningen stijgt. De discrepantie tussen vraag en aanbod is bijgevolg vooral uitgesproken bij 4,5-kamerwoningen. Dit wordt versterkt door het lock-in effect: omdat verhuizen in de centra vaak gepaard gaat met aanzienlijk hogere huren, veranderen veel huishoudens minder vaak van woning. Hierdoor blijven grote woningen vaker (deels) onderbezet en komen minder vaak op de markt - wat de druk op 4,5-kamerwoningen extra vergroot.

Op de koopmarkt blijven de prijsniveaus hoog. In de afgelopen vijf jaar zijn de prijzen met ongeveer 20% gestegen. Tegelijkertijd daalt het eigenwoningbezit verder. Een centrale drijfveer is betaalbaarheid: veel huishoudens blijven langer op de huurmarkt omdat er weinig betaalbaar aanbod in eigendom is. Bovendien reageert de vraag merkbaar gevoeliger op prijs.

Meer aanbod op de kantorenmarkt: kwaliteit en locatie geven de doorslag. Op de kantorenmarkt stijgt het aanbod: in de agglomeraties is de aangeboden kantoorruimte in 2025 met bijna 9% toegenomen tot 3,17 miljoen m². De ontwikkeling verschilt regionaal. Tegelijkertijd blijft de vraag sterk gefocust op moderne, goed ontsloten ruimtes. Perifere en oudere panden komen meer onder druk te staan.

Naast locatie en kwaliteit komen twee thema’s nadrukkelijker naar voren: ten eerste zullen de effecten van AI op middellange termijn de ruimtebehoefte gedeeltelijk veranderen, met vertraging, omdat veel huurcontracten langlopend zijn. Ten tweede winnen herpositioneringen en herbestemmingen aan belang - bijvoorbeeld in de vorm van business-appartementen. De druk op de woningmarkt zorgt ervoor dat dergelijke aanbiedingen snel worden opgenomen, en "Short Living" wordt steeds meer "Long Living".

Vooruitzicht 2026: robuust, maar selectiever. De beleggingsmarkt wordt nog steeds gestimuleerd door de huidige renteomgeving, politieke stemmingen zullen de woningmarkt steeds meer beïnvloeden en commerciële vastgoed zullen daardoor moeten blijven groeien in vraag. De huurwoningmarkt blijft schaars, de huren stijgen verder. De koopmarkt verliest regionaal aan rugwind, veroorzaakt door prijsstijgingen en de daarmee verhoogde betaalbaarheidsdrempel.

Redactionele toelichting: De beeldrechten liggen bij de respectieve uitgever.